Chiuso per virus. Tra le misure adottate per contenere la diffusione del Covid 19, una tra le più importanti riguarda la chiusura di alcune attività commerciali e di servizi.

L’art. 1 del Decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri, emanato l’11 marzo 2020, ha infatti disposto la chiusura, fino al 25 marzo 2020 di attività commerciali al dettaglio (ad eccezione di quelle relative alla vendita di generi alimentari e di prima necessità), servizi di ristorazione (bar, pub, ristoranti, gelaterie, pasticcerie), servizi alla persona (parrucchieri, barbieri, estetisti).

Il successivo DPCM 22 marzo 2020 ha poi disposto la chiusura delle attività produttive industriali e commerciali (ad esclusione di quelle già indicate nel precedente decreto) fino al 3 aprile 2020 e, ancora, il DPCM del 1° aprile 2020 ha prorogato le misure di chiusura fino al 13 aprile 2020.

La conseguenza pratica dei provvedimenti a cui abbiamo accennato, è che per un mese, dal 12 marzo al 13 aprile 2020 (fatte salve eventuali ulteriori proroghe) migliaia di bar, ristoranti, negozi di abbigliamento o di fiori, centri estetici e spa e moltissime altre attività, terranno le serrande abbassate, non lavoreranno (fatto salvo il ricorso allo smart working, dove possibile) e non incasseranno.

In molti quindi mi hanno chiesto: il negozio è chiuso e non per colpa mia, devo pagare lo stesso l’affitto? E’ la legge che mi impone la chiusura!

In proposito, ho sentito diverse opinioni.

Alcuni sottolineano che il codice civile stabilisce che in caso di impossibilità a fruire della prestazione da parte di uno dei contraenti, per causa non imputabile al debitore, ai sensi dell’art. 1218 c.c., l’obbligazione debba considerarsi estinta ex art. 1463 e 1256 c.c., con conseguente risoluzione del contratto.

Il contratto si risolve, l’immobile viene liberato e nessuno dovrà più pagare il canone di locazione.

Ma come!! Mica posso svuotare il negozio! E poi come faccio?

Infatti… questa non è la soluzione corretta a mio avviso (almeno in questo caso e a meno che non vi siano motivi per recedere dal contratto di locazione chiudere il negozio).

Altri ritengono che laddove l’impossibilità a fruire della prestazione sia temporanea – come in questo periodo – il contratto dovrebbe ritenersi non definitivamente risolto, ma solo momentaneamente sospeso, con esonero di entrambe le parti dall’adempimento delle rispettive prestazioni

 Ok, il negoziante tiene il negozio chiuso, ma l’immobile è occupato, ci sono le sue cose dentro, le sue attrezzature, io proprietario dell’immobile non potrei comunque utilizzarlo, durante il periodo di “sospensione”, quindi il locatore continua ad essere obbligato alla sua prestazione e deve pagare l’affitto. È corretto?

Neppure questa è, secondo me, la soluzione corretta.

Che succede, quindi? Ritengo che anche un semplice ragionamento di buon senso – oltre che giuridico – ci possa portare a concludere che poiché è vero che il negoziante non può tenere aperta la sua attività, ma il negozio è comunque occupato dalle sue attrezzature (e quindi utilizzato in qualche modo) il contratto prosegue in maniera attiva ed operativa ed il canone di locazione deve essere pagato.

Il medesimo ragionamento ci fa però anche comprendere che per un commerciante o un professionista potrebbe diventare molto oneroso, se non impossibile, pagare il canone di locazione in un periodo in cui i guadagni sono azzerati.

Inoltre, il nostro commerciante aveva a suo tempo preso in locazione quel negozio per esercitare la sua attività, ma se una legge oggi glielo impedisce, potrebbe venire meno quella che in termine giuridico si definisce la “causa” di un contratto. Che senso avrebbe, quindi, pagare per qualcosa che non mi dà l’utilità che avevo previsto?

Si potrebbe a questo punto ipotizzare, venuta meno la “causa” del mio contratto di locazione, una riduzione concordata del canone, in ragione di questa circostanza.

Rispondere, quindi, non è semplice.

D’altra parte, il fatto che un’attività commerciale o professionale subisca gravi ripercussioni a causa dei provvedimenti di chiusura imposti dal governo, tali da costringere un’attività alla chiusura, questo fatto potrebbe essere addirittura considerato un “grave motivo di recesso” ai sensi dell’art. 27 della Legge 392/1978 (quella sulle locazioni).

Chi, invece, ha stipulato un contratto di coworking per l’utilizzo di una postazione in uno studio o di una singola stanza, potrebbe magari proporre al titolare del contratto una riduzione del canone, in ragione del fatto che, non utilizzando la postazione (o la stanza), per un certo periodo i consumi di riscaldamento, luce, acqua, pulizie, saranno azzerati da parte dell’utilizzatore e questa soluzione potrebbe quindi essere giustificata.

Per concludere, ripeto che rispondere alla domanda iniziale non è semplice ed andrà quindi valutato ogni singolo caso nella sua specificità.

Consideriamo, infine, che prossimo decreto che sarà emanato dal Governo, probabilmente entro Pasqua, dovrebbe prevedere un bonus affitti, che potrebbe prevedere un credito d’imposta per il proprietario dell’immobile.

Ricevuto il bonus, il proprietario dell’immobile potrebbe successivamente detrarre il valore del bonus dal canone di locazione, consentendo al locatore di pagare un importo più basso.

E tu? Hai dovuto interrompere la tua attività lavorativa in questo periodo? Hai trovato una buona soluzione per gestire il pagamento del canone?

 

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